Общая собственность. Совместная и долевая

Тут все относительно просто.
Жильё может принадлежать только тебе, а может быть и общим. Это значит, что им будут владеть несколько человек.
Число таких сособственников закон не ограничивает, поэтому одно и то же здание может иметь сколько душе угодно владельцев.

Общая собственность может быть совместной или долевой: это зависит от того, определены ли официально доли в таком имуществе.

Сейчас все объясним.

Совместная собственность

Давай разберем на примере квартиры. У нее есть два собственника – ты и мама.

Квартира считается совместной собственностью, если невозможно определить в ней твою и мамину доли.
А так же если ты и мама решили владеть имуществом совместно.

Чаще всего такое встречается в браке: по закону, всё нажитое супругами считается общим. Хотя, многие считают это несправедливым)
Купленная после свадьбы квартира будет считается совместной собственностью, даже если договор купли-продажи подписывал только муж и право собственности в Росреестре зарегистрировано на него.
Жена будет иметь на эту квартиру такие же права.
Но, ты всегда можешь изменить условия в брачном договоре – для чего то же его придумали.





Долевая собственность

Здесь давай на примере влюбленных Кати и Леши.

Вне брака совместная собственность встречается очень редко: Катя и Леша решили определить размер своей доли.
От этого зависят Лешины доходы, Катины расходы, а также то, какую часть собственности они оба могут использовать.
Ребята могут заключить соглашение, по которому всё перечисленное может и не зависеть от размера доли — закон даёт им право на самостоятельное решение.
А вот если договориться об управлении и пользовании долевой собственностью не получается, придётся идти в суд.

Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие.
Выдел доли.

Нужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. 
Доля ¼  в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.

Долей в собственности - доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼.
Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.

Конечно, можно сделать отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников.
Но при этом должны соблюдаться все законы и нормы.





Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Подписать договор купли-продажи может любой из собственников. Но! Необходимо нотариально заверенное согласие на сделку других владельцев. Решил продать – сообщи товарищу!

Будьте внимательны! При покупке квартиры у супружеской пары  проверьте все документы. Важно убедиться, что они владеют ей совместно.


Вот документы, которые необходимо проверить:

  1. свидетельство о государственной регистрации права собственности (если есть);

  2. выписку из Единого государственного реестра недвижимости;

  3. паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;

  4. документ, на основании которого квартира была получена (например, договор купли-продажи);

  5. брачный договор (если есть).

Как понять, что квартира находится в общей совместной собственности. Сейчас читай внимательно:

Проверь свидетельство о государственной регистрации права собственности. 
Их выдавали для квартир, купленных до 15 июля 2016 года.
Если квартиру приобрели позже, этого документа не будет.

В свидетельстве могут быть указаны оба супруга, а может быть кто-то один – это значит, что оба являются полноправными владельцами.

Закажите выписку из ЕГРН. 
Выписку нужно заказывать всегда.
В выписке будут актуальные сведения о квартире.
Убедись, что данные паспорта, квартиры и свидетельства о регистрации права (если есть) совпадают с тем, что написано в документе.

Попроси у продавцов документы-основания права собственности.
Те документы, по которым право собственности перешло к нынешним владельцам. Они указываются в выписке из ЕГРН.
Это может быть договор дарения или купли-продажи, свидетельство на наследство, договор ренты или документ о приватизации.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

Сравните дату регистрации права собственности с датой заключения брака. 
Эти данные вы найдете в свидетельстве или выписке из ЕГРН.

Дата заключения брака есть на штампе в паспорте и в свидетельстве о заключении брака.
В паспорте отметка о браке стоит не всегда, имей ввиду.
Также информацию о браке можно запросить в реестре ЗАГСов через нотариуса — с 31 декабря 2017 года у них появилось такое право.



Спросите, нет ли брачного договора. 
Случай, когда, появившаяся в браке квартира, не будет совместной собственностью – ее наличие в брачном договоре.
Такой документ пара может подписать и до заключения брака и после. Он обязательно должен быть письменным и нотариально удостоверенным.

В договоре должен быть установлен другой тип собственности: раздельный или долевой.

Итак, чтобы купить квартиру, находящуюся в совместной собственности, вам потребуется:

1.    Проверить право собственности, заказав выписку из ЕГРН.

2.    Убедиться, что квартира приобретена в браке, что она не подарена и не получена в наследство, а у супругов нет брачного договора.

3.    Подписать договор купли-продажи с обоими супругами, либо с одним из них.

4.    Если договор подписывает один супруг, от другого потребуется нотариально удостоверенное согласие на сделку.

5.    Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.

6. Немного магии Хогвардса.

7.    Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи, согласие супруга на сделку и заявление на регистрацию.

Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.





Как купить долю в квартире?

Понять, что квартира находится в долевой собственности гораздо проще: каждый из собственников прописан в реестре отдельно и в выписке прописана его доля.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор.
Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Вот важные правила, чтоб не опростоволоситься:

Преимущественное право других собственников.
 
До того, как продать свою долю постороннему, собственник должен предложить выкупить её другим владельцам недвижимости.
Для этого он письменно извещает их обо всех деталях планируемой продажи. Сначала нашим – потом вашим.

Важно: условия должны быть такими же, как и для других покупателей.
У собственников есть 1 месяц для принятия решения — только после этого продавец может продать свою долю.
Это можно сделать и раньше: если все владельцы отказались от покупки раньше.
Отказ, как и предложение купить долю, обязательно должен быть письменным.

Если сособственник прислал встречное предложение — например, купить долю вдвое дешевле — это не значит, что от согласился.
Здесь все конкретно – либо да либо нет.

Будьте внимательны: 
Если продавец доли нарушил преимущественное право других собственников на покупку, то они в течение 3 месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права и обязанности покупателя на себя.
Это значит, что при любых обстоятельствах, дольщик должен сначала предложить выкупить своим. Вот такая жилищная Мафия.

Нотариальное удостоверение договора. 
Каждая бумага должна проходить через нотариуса. Каждая.

Итак, чтобы купить долю в праве на квартиру, вам потребуется:

1.    Проверить право собственности на квартиру: заказать выписку из ЕГРН и узнать, сколько у квартиры владельцев.

2.    Запросить у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от неё отказались или не ответили в течение 30 дней.

3.    Подписать договор купли-продажи и нотариально удостоверить его.

4.    Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.

5. Немного магии Хогвардса.

6.    Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников и их отказы от покупки и заявление на регистрацию.

Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.

Риски при покупке долевой собственности

Продажа доли – процесс непростой. Поэтому следи за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.

Вот что может пойти не так:



Продавец продаёт долю в праве под видом отдельного жилья

Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м).
На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.

После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.

Как этого избежать

Внимательно всё проверь:

Этот порядок можно нарушить разными способами:

Любые нарушения приведут к тому, что обманутый сособственник сможет через суд перевести право собственности на себя.

Как этого избежать

 Придётся проконтролировать много нюансов:

Сговор продавца и сособственников

Тут возможны разные ситуации и целые махинации.
Продавец и сособственники подделывают документы о продаже доли или об отказе от покупки доли. После чего сособственники через суд радостно переводят права на себя.

Как этого избежать

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, вновь просите сделать все документы через нотариуса и только через нотариуса.



Заключение

В сделках с общей собственностью нет ничего необычного: люди часто покупают долю в квартире, чтобы получить прописку, да и супруги могут решить развестись и продать «совместно нажитое».
Бояться такой покупки точно не стоит.
Как и во всех сделках с недвижимостью важно только проверять и перепроверять все документы и чётко следовать процедуре.